穩(wěn)中求進(jìn) 房地產(chǎn)市場的機(jī)遇與挑戰(zhàn)
作者：anke001 日期：2019-11-07
霜降是秋天的最后一個節(jié)氣，這也意味著冬天即將到來。如同天氣一樣，近期樓市似乎也步入初冬，平淡中透出陣陣涼意。盡管三季報(bào)披露的上市房企總體利潤繼續(xù)上行，但從住宅和土地銷售數(shù)據(jù)來看，當(dāng)前市場持續(xù)降溫，部分房企仍面臨不小的生存壓力。
今年，傳統(tǒng)樓市銷售旺季“金九銀十”并未如期到來，多個研究機(jī)構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，9、10兩月全國住宅銷售面積環(huán)比不升反跌。融資端收緊使房企現(xiàn)金流遭遇壓力，被迫“勒緊褲腰帶過日子”，在大幅減少拿地的同時(shí)，積極推行降價(jià)促銷活動，加速回款。
與此同時(shí)，全國近來密集出臺有關(guān)戶籍改革、人才落戶的政策，放寬了落戶標(biāo)準(zhǔn)，客觀上增加了相關(guān)地區(qū)的樓市熱度。整體看來，全國樓市呈現(xiàn)總體降溫、局部升溫的態(tài)勢。
需求回落 樓市地市齊降溫
研究機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的報(bào)告顯示，全國29個重點(diǎn)城市9月新建商品住宅成交面積2422萬平方米，環(huán)比下跌6%，同比下跌2%；10月整體成交2250萬平方米，同比、環(huán)比分別下跌6%、10%，降幅較9月繼續(xù)擴(kuò)大。
受限價(jià)限購政策影響，二手房市場被認(rèn)為更能反映真實(shí)情況?？硕饒?bào)告顯示，受困于全國房地產(chǎn)市場同步下行，疊加房地產(chǎn)信貸政策收緊，三季度二手房市場成交明顯遇冷。其重點(diǎn)監(jiān)測的7個城市中，二手房成交量在9、10 兩月均出現(xiàn)下跌，9月僅成都、青島兩城成交量環(huán)比小幅上漲，10月除杭州、成都外環(huán)比均下降。報(bào)告認(rèn)為，二手房市場正處于買方市場。
盡管部分房企采用“以價(jià)換量”策略，致使住宅價(jià)格漲幅收窄，但房價(jià)總體仍處于上行區(qū)間。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測的100個城市新建住宅平均價(jià)格，9月環(huán)比上漲0.31%，10月環(huán)比上升0.15%，漲幅進(jìn)一步收窄。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，9月各線城市新建商品住宅與二手住宅銷售價(jià)格均環(huán)比上漲，中國指數(shù)研究院發(fā)布的9月房價(jià)測算結(jié)果與國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)基本一致。
同策研究院首席分析師張宏偉表示，房價(jià)上漲主要受結(jié)構(gòu)性因素影響，高價(jià)樓盤成交占比過大帶動均價(jià)上漲。但總體來看，當(dāng)前各個城市房價(jià)普遍微降，恒大、碧桂園等龍頭房企也對價(jià)格作出調(diào)整，以確保現(xiàn)金流和年度業(yè)績。
銷售端遇冷也影響到土地市場，克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，9月土地市場溢價(jià)率僅為7.9%，為年內(nèi)最低點(diǎn)，受供應(yīng)量上漲影響，全國336城土地共成交3316幅，環(huán)比上漲16%，但漲勢并未持續(xù)到10月。截至10月28日，全國300城經(jīng)營性土地共成交2717幅，環(huán)比下降18%；成交建筑面積總計(jì)15446萬平方米，環(huán)比下降22%；土地成交總金額為3095億元，環(huán)比大幅下跌38%。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1~9月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積同比降幅達(dá)到20.2%，土地投資在量、價(jià)方面的表現(xiàn)持續(xù)低迷。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，土地流拍和底價(jià)成交頻現(xiàn)意味著市場信心不足，加上企業(yè)普遍面臨資金不足的壓力，導(dǎo)致其拿地更為保守。
“降價(jià)跑量”背后：回款與業(yè)績壓力疊加
上市房企新近公布的三季報(bào)顯示，房企業(yè)績并未出現(xiàn)震蕩下行的情況。Wind數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)115家A股上市房企發(fā)布的三季度報(bào)，前三季度合計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入13800.40億元，同比增長22.25%，合計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤1593.21億元，同比增長15.40%。而根據(jù)克而瑞發(fā)布的報(bào)告，百強(qiáng)房企截至10月末的累計(jì)權(quán)益銷售規(guī)模仍實(shí)現(xiàn)了近5%的同比增長，較上半年4%左右的增速略有提升。
張宏偉認(rèn)為，凈利潤增長主要有兩方面原因，一是樣本企業(yè)總體銷售規(guī)模增長，絕對量增加帶來利潤增長；二是由于當(dāng)前企業(yè)報(bào)表利潤主要來自對往年項(xiàng)目的結(jié)算，由于去年上半年市場表現(xiàn)尚佳，從而帶動企業(yè)三季報(bào)利潤上漲。
東吳證券研報(bào)也指出，由于房地產(chǎn)板塊銷售至結(jié)算具備2~3年滯后期，因此三季報(bào)當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目多為2016~2017年預(yù)售的項(xiàng)目，2016~2017年，受政策推動，房地產(chǎn)板塊銷售景氣度仍保持高位，因而預(yù)計(jì)2019年地產(chǎn)公司業(yè)績表現(xiàn)仍然較為可觀。
單月來看，房企整體銷售規(guī)模下降，企業(yè)間表現(xiàn)分化?？硕饒?bào)告指出，10月，TOP100房企整體銷售規(guī)模環(huán)比微降1.1%，TOP50房企中近6成企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比下降，多數(shù)房企環(huán)比降幅達(dá)20%~30%。與此同時(shí)，包括碧桂園、恒大在內(nèi)的不少規(guī)模房企10月業(yè)績表現(xiàn)突出，單月銷售金額環(huán)比提升。
多家上市房企在9月開展降價(jià)促銷活動，根據(jù)其公布的經(jīng)營數(shù)據(jù)，9月，保利地產(chǎn)均價(jià)環(huán)比下降了1768.39元，恒大和萬科環(huán)比降價(jià)均超過500元，碧桂園也下降了118.69元，金地集團(tuán)降價(jià)力度最大，均價(jià)環(huán)比下降2795.14元，同比下滑5.40%。與此同時(shí)，碧桂園、萬科等企業(yè)9月銷售額環(huán)比上漲幅度均超過10%，金地集團(tuán)環(huán)比大幅上漲51.94%。
克而瑞指出，恒大得益于在全國范圍的項(xiàng)目降價(jià)促銷，通過限時(shí)折扣、全員營銷等多重優(yōu)惠活動實(shí)現(xiàn)了大量貨值去化。數(shù)據(jù)顯示，恒大9月銷售業(yè)績達(dá)831.1億元，環(huán)比大幅上漲73.8%，刷新單月記錄；10月銷售業(yè)績達(dá)930億元，環(huán)比上漲11.9%，銷售業(yè)績和增長速度均處于行業(yè)前列。與此同時(shí)，其9月均價(jià)也創(chuàng)下近年最低記錄，為10054.44元/平方米。
降價(jià)促銷效果顯現(xiàn)，帶動房企目標(biāo)完成情況好轉(zhuǎn)?？硕饒?bào)告指出，截至10月末，在年內(nèi)設(shè)定了全年銷售目標(biāo)的企業(yè)中，近6成房企的目標(biāo)完成率在80%以上。其中，恒大、龍湖、世茂等10家房企的目標(biāo)完成率在90%以上，全年業(yè)績完成情況較佳。有近3成的房企目標(biāo)完成率在70%~80%之間，剩余少數(shù)房企目標(biāo)完成率不及70%。而9月末，僅近4成房企目標(biāo)完成率達(dá)75%以上，規(guī)模房企整體目標(biāo)達(dá)成情況不及去年同期。
頭部房企降價(jià)跑量導(dǎo)致房企業(yè)績進(jìn)一步分化，張宏偉表示：“由于市場份額總量有限，大型房企通過降價(jià)促銷活動搶占市場，一定程度上擠壓了中小企業(yè)業(yè)績增長空間?！?/p>
在融資端，由于金融監(jiān)管趨嚴(yán)和銷售市場下行給房企資金造成雙重壓力，“先天不足”的海外發(fā)債受到房企青睞。此前，受“房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)”政策規(guī)定影響，8月海外債規(guī)模出現(xiàn)大幅收窄。但9月海外發(fā)債迎來快速反彈，Wind數(shù)據(jù)顯示，9月共11家房企發(fā)行美元企業(yè)債，發(fā)債總規(guī)模達(dá)25.27億美元，環(huán)比增長六成。其中，碧桂園的票面利率為6.15%，陽光投資、中梁控股和泰禾集團(tuán)的票面利率均超過10%，天譽(yù)置業(yè)更高達(dá)13%。
多名專家表示，房企海外發(fā)債利率與其資信狀況和信用等級相關(guān)，由于不同規(guī)模房企在償債能力、品牌影響力和境外機(jī)構(gòu)評級等方面存在差異，因此大型房企往往能以較低利率進(jìn)行發(fā)債活動，中小房企則需要通過提高利率的方法獲取融資，緩解資金壓力。
機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存
“房住不炒”、“一城一策”、“嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)”等政策奠定了2019年中國房地產(chǎn)市場的總基調(diào)，房地產(chǎn)市場也由此前的“野蠻生長期”步入“冷靜期”、“觀察期”。銷售數(shù)據(jù)顯示，嚴(yán)監(jiān)管態(tài)勢下，頭部房企與中小房企分化明顯，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高，說明這一輪調(diào)控對中國房地產(chǎn)企業(yè)既是機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)。
市場層面，多家研究機(jī)構(gòu)報(bào)告指出，9、10兩月房地產(chǎn)市場走勢低迷，不及預(yù)期，加重了市場的觀望情緒。對于后續(xù)市場走向，克而瑞報(bào)告預(yù)計(jì)，進(jìn)入房企年底的業(yè)績搶收期，市場供應(yīng)量或?qū)⒂瓉硪徊ǚ帕吭鲩L。但受宏觀調(diào)控影響，加之持續(xù)低迷的行情進(jìn)一步加劇市場觀望情緒，市場正處于加速轉(zhuǎn)冷的通道中，未來兩月成交頹勢很難大幅逆轉(zhuǎn)。
嚴(yán)躍進(jìn)則持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度，他表示，從市場表現(xiàn)來看，當(dāng)前市場預(yù)期有所提振，并未完全悲觀，隨著房企降價(jià)促銷活動的持續(xù)，樓市在年底仍有機(jī)會反彈。
政策調(diào)控層面，因城施策仍是主流。9月11日，銀保監(jiān)會在召開“不忘初心、牢記使命”主題教育總結(jié)大會上提出“遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向”。而隨著搶人大戰(zhàn)漸趨白熱化，海南全線放開落戶，南京市六合區(qū)為吸引人才取消外地人限購，鄭州、南通給予高精尖人才購房補(bǔ)貼，宿州農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在主城區(qū)購房享契稅減免等由地方出臺的人才政策，一定程度上刺激了當(dāng)?shù)貥鞘行枨蠡嘏?/p>
以三亞為例，根據(jù)58同城、安居客發(fā)布的報(bào)告，受三亞人才購房政策影響，10月，三亞找房熱度環(huán)比上漲15.7%，用戶找房熱度排名第一，?？谥鲃游⒘挠脩魯?shù)和來電咨詢量環(huán)比分別上漲19.5%和23.3%。
對城市而言，一味刺激樓市不再是通路。深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉撰文稱，當(dāng)前，樓市和經(jīng)濟(jì)都進(jìn)入存量時(shí)代，樓市的未來屬于有先進(jìn)產(chǎn)業(yè)、成熟服務(wù)、人口流入以及城市治理發(fā)達(dá)的城市，因而未來城市之間的人口爭奪戰(zhàn)、產(chǎn)業(yè)爭奪戰(zhàn)將非常激烈。李宇嘉表示，應(yīng)該把樓市與人口、產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來，這是樓市獲得新增長空間的唯一路徑。
中信證券研報(bào)指出，10月龍頭房企良好的銷售態(tài)勢，說明企業(yè)只要理性定價(jià)，市場依然會有需求。從融資端來看，盡管房地產(chǎn)板塊利潤率處于不斷被壓制的狀態(tài)，但萬科等高信用公司憑借較低資金成本，將在可持續(xù)性方面占據(jù)顯著優(yōu)勢。
克而瑞報(bào)告認(rèn)為，處于政策調(diào)控持續(xù)、企業(yè)規(guī)模增長放緩、龍頭房企提質(zhì)控速的行業(yè)發(fā)展趨勢下，規(guī)模房企的視線更應(yīng)該專注于企業(yè)自身運(yùn)營管控及產(chǎn)品力的提升。